專家稱，未來中國土地制度改革仍是漸進式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進的是提高征地補償標準。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場，必定涉及征地制度改革和農村集體建設用地制度改革

針對三中全會公報提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，多位專家昨晚表示，三中全會如人所料涉及中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，漸進可能性更大，包括穩(wěn)步推進農村集體建設用地流轉。此外，專家也認為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，是指要做到農村建設用地和城市建設用地的公平與同權，保障農民在土地上的合法財產權利，但農村小產權房不會很快“轉正”。

城鄉(xiāng)要素平等交換是方向所在

“只有改革才能解決土地資源利用低的問題，只有改革才能解決土地制度混亂問題、農民利益無法保證等一系列問題。實際上，解決這些問題以后，能使農村發(fā)展更好，農民利益更大，土地資源利用效率更高。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對上證報記者表示。

“從社會經濟發(fā)展的角度，土地制度必須有一個突破性變革，因為土地是最基本的生產生活材料(行情?專區(qū))，與社會經濟息息相關。”國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，三中全會涉及“新土改”完全在意料之中。

同時，鄒曉云也表示，“新土改”面臨的困難很大。“目前各方面對農村集體建設用地流轉，肯定是有分歧的，而且分歧還比較大。這意味著今后改革的難度比較大、壓力比較大。但是，改革的需求也還是很多的。”鄒曉云說，目前土地的供應和配置都存在嚴重的問題，“土地制度的問題，目前大家都很清楚了，而且整個經濟的運作都與土地的供應模式密切相關，進一步講，通脹問題、高房價問題也都與土地有關。”

他直言，“土地制度改革表面上看好像是制度設計上的難點，如土地管理法，以及其他法律法規(guī)。但其內在是利益問題，或管理體制問題。即，體制制度沒有把利益格局協(xié)調好。”

另外，“土地管理模式部門化，不同的部門會有不同的看法。如國土管理部門、地方政府等也想法不一，改革可能削弱他們對土地的控制力，由此也是阻力之一。”鄒曉云說。

小產權房不會馬上放開

專家普遍表示，從長遠來看，對于土地制度的改革重點，將是農村集體建設用地的流轉，而且這項改革很可能融入城鎮(zhèn)化改革進程之中。但在改革的路徑選擇上，漸進可能性更大。

“對于農村集體建設用地的經營權可適當放開，但是對于”小產權房“還是不能馬上放開，因為目前”小產權房“問題都還沒有解決，一放開只能更混亂。”王玨林說。

記者注意到，在三中全會開幕前，有關農村土地改革的猜測導致了全國一些地方農村小產權房買賣活躍。引起關注的國務院發(fā)展研究中心“383”改革方案中提出“允許農村集體土地入市”，直接導致了北京等一線城市郊縣農民小產權房的價格上漲。

“當前一些城市居民去農村購買小產權房，試圖博取三中全會后有關農村土地改革的政策紅利。我覺得這是一種一廂情愿的政策誤讀。期待農村小產權房能夠很快”轉正“并不現(xiàn)實。”三農問題專家、中國人民大學可持續(xù)發(fā)展高等研究院執(zhí)行院長溫鐵軍說。

據(jù)全國工商聯(lián)調研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中“十一五”時期，小產權房竣工規(guī)模就達到2.83億平方米。而在非官方統(tǒng)計里，這個數(shù)字則更為龐大。

中國社科院農村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英認為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，會加快農村建設用地交易市場的形成，這需要修訂和出臺相應的法規(guī)，絕不是短期內可以完成的。小產權房有條件“轉正”是將來可能的方向，但只有在統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場建立起來后，才可能逐步得到解決。

專家特別稱，此次公報中有關農村改革的內容，此前的中央文件基本上都有提及，只是這幾年執(zhí)行得不好。因此，關鍵是看三中全會以后如何落實執(zhí)行。

農村建設用地要和城市同權

值得注意的是，三中全會公報提出，城鄉(xiāng)二元結構是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉(xiāng)、工農互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農城鄉(xiāng)關系，讓廣大農民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構建新型農業(yè)經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。

“農民最重要的資產是土地。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場和賦予農民更多財產權利，是要改變農村建設用地和城市不能公平同權的問題。這一問題導致不少地方在農村征地過程中損害了農民應有的財產權利。”溫鐵軍表示。

他說，當前農村土地市場和城市是處于隔絕的兩個市場。地方政府往往以非常低的價格從農民手中獲得農村建設用地，轉手后又用城市建設的市場價格售出。導致一些地方政府“以地生財”或者“以地套現(xiàn)”，使得農民被動上樓，被城鎮(zhèn)化。這樣的不良傾向，值得高度關注。

“中國土地制度改革(無論是城市還是農村)的一條重要經驗是，其始終服務于社會經濟發(fā)展的需要的。”中國社科院農村發(fā)展研究所農村政策研究室主任王小映說。

他稱，未來中國土地制度改革仍是漸進式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推進的是提高征地補償標準。未來要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場，必定涉及征地制度改革和農村集體建設用地制度改革，“它們是一個問題的兩個方面”。

“據(jù)我觀察，中國土地制度改革(無論是城市還是農村)的經驗來看，土地改革最初是沒有系統(tǒng)的改革思路的，中國近三十多年土地制度改革的一條重要經驗，是始終服務于社會經濟發(fā)展的需要。”王小映說，按照中央部署，到2020年，農村改革發(fā)展基本目標任務是：農村經濟體制更加健全，城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化體制機制基本建立。這意味著，未來必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地制度和市場。