張宏偉：哪里自貿區政策落地 哪里房價就漲得猛

十八屆三中全會公報提出，適應經濟全球化新形勢，必須推動對內對外開放相互促進、引進來和走出去更好結合，促進國際國內要素有序自由流動、資源高效配置、市場深度融合，加快培育參與和引領國際經濟合作競爭新優勢，以開放促改革。要放寬投資準入，加快自由貿易區建設，擴大內陸沿邊開放。

據媒體報道，在上海獲批自貿區之后，深圳、天津、重慶、舟山、武漢、鄭州等地紛紛跟進申報。從目前高層態度和各地進展判斷，上海自貿區之后，下一個有望成行的自貿區可能是深圳或者天津。預計具體自貿區的批復和消息公布都會在十八屆三中全會之后。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，十八屆三中全會后哪里有自貿區政策落地，哪里的樓市將被市場炒作的沸沸揚揚，房價將因市場化而短期內報復性上漲，也會因為市場造成投資泡沫。

以上海自貿區成立前后商品住宅成交量價為例，同策咨詢研究部數據顯示，上海自貿區成立1個月有余，上海自貿區板塊個案相對成立前普漲20%。從具體板塊成交變化來看，外高橋(行情?股吧?買賣點)板塊作為規劃中的國際化生態港區，目前商品住宅成交均價每平方米超過3萬元/平方米，2013年10月成交均價達到37913元/平方米，未來森蘭國際社區也將迎來高端住宅供應的熱潮；川沙板塊近年來受到地鐵2號線東延伸段開通、迪士尼建設等諸多利好因素的影響，板塊熱度持續上漲。2013年10月板塊商品房成交均價在2.1萬元/平方米左右；臨港板塊伴隨著產業規劃，人口快速導入，以及投資客推波助瀾，臨港新城的新房均價10月已經達到15000元/平方米。上海自貿區板塊相對成立前也有15-20%的漲幅。

從商品住宅成交量來看，外高橋板塊9月商品住宅成交55193平方米，環比上漲367.3%，臨港新城板塊9月商品住宅成交55413平方米，環比上漲158.7%，川沙板塊9月商品住宅成交面積17754平方米，環比上漲102.5%。10月份，外高橋與臨港新城商品住宅成交仍保持在高位，相比8月依然有高達200.5%和113.9%的漲幅。

但是，隨著“滬七條”的出臺，投資氛圍較濃厚的自貿區板塊受到一定影響，具體來講，外高橋以改善需求居多，會受到二套房貸首付提高至7成的影響，也會受到政策層面對于板塊內高端樓盤的預售許可證收緊的影響；而臨港新城則因為是投資需求居多的地區，這些需求短期內也會被“滬七條”拒之門外，導致區域內市場成交量價短期內陷入僵局。從這個角度來講，自貿區為各個地方房地產(行情?專區)市場帶來房價上漲紅利的同時，也會帶來調控的風險，隨之而來的是投資客進去要為之付出一定的代價。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從未來自貿區政策落地對于房地產市場影響的趨勢來看，十八屆三中全會后哪里有自貿區政策落地，哪里的樓市盡管將被市場炒作的沸沸揚揚，房價將因市場化而短期內報復性上漲，但是，也會因為市場化之后房價上漲過快造成投資泡沫，會帶來調控風險，投資客進入市場投資的話，或許要為之付出一定的代價。