投資數百萬欲將地庫變會所

　　小區地下停車位屬于人防工程,平時只能作為車庫使用。浙江省溫州一小區業主,將自己購買的房產及小區地下15個車位出租給他人,結果停車位變會所,被相關單位叫停。小區地下室停車位被出租作為商業使用是否合法,承租人與業主之間為此打了一場官司。

　　林先生是溫州某小區的業主,他在該小區購買了一間營業房還有該營業房的地下室15個停車位,其中營業房面積422.27平方米,15個停車位面積568.36平方米。2011年3月6日,林先生把上述營業房及地下室一起“打包”出租給了李女士,雙方約定租賃期限為6年,租金每6個月一次性支付。合同簽訂后,李女士支付了首期6個月的租金106萬余元。隨后,李女士便著手對上述租賃的營業房及地下室進行裝修與購買各種營業用設施設備,先后投入533萬余元。

　　眼見斥巨資打造的會所就要開業,但讓李女士沒想到的是,合同簽訂后不到一個月就被叫停了。2011年5月12日,溫州市鹿城區城市管理與行政執法局出具一份責令限期改正通知書,該局認為對地下室車位裝修的行為屬于設置違法建筑設施,造成了消防隱患,責令業主林先生在同年5月20日前自行拆除該違法建筑。

　　李女士這才意識到相關的法律問題,經咨詢得知,地下室車位沒有產權證,是屬于全體業主共有的公共設施,不具備商業使用價值,她即便對地下室進行了裝修,也無法取得營業執照,無法營業。李女士認為,當時簽訂合同的時候,林先生隱瞞了事實,將不具備商業用途的地下室出租給她使用,導致她白花錢裝修了房子落得一場空,她認為林先生的行為屬于欺詐。為此,雙方訴至法院。林先生要求李女士騰空并返還營業房及地下室,并支付租金損失與違約金。而李女士則要求撤銷關于地下室的租賃部分,保留地上營業房的出租,林先生返還租金61.9萬余元,此外要求林先生賠償裝修損失533萬余元。

　　浙江省溫州市鹿城區人民法院審理后查明,2013年8月李女士已經把涉案的房產返還給林先生。法院審理后認為,原被告雙方在此事件中均有過錯。最終,林先生和李女士在法院的主持下達成調解協議,李女士愿意支付林先生租金損失80萬元,林先生也愿意放棄其他訴訟請求。

　　■以案釋法

　　停車位商業租賃行為無效

　　對于該案的是非曲直,法官庭后指出,林先生出租的房產分為兩部分,一部分為地上建筑即營業房,一部分為地下室。涉案的15個地下室停車位屬于人防工程,戰時人防,平時只能作為車庫使用,其使用條件受到防空法和消防法的限制。林先生與李女士簽訂的租賃合同中,將15個“停車位”均表述為“地下室”,且作為商業使用,這樣的約定違反了上述法律的規定,該停車位的租賃行為無效。

　　雖然停車功能某種程度上也可以理解為商業輔助功能,但是結合每年200余萬元租金數額將15個“停車位”表述為“地下室”以及李女士對地下室進行裝修的情形來看,雙方在簽訂租賃合同時,地下室用于停車并不是雙方的真實意圖。

　　由此可以看出,林先生與李女士簽訂租賃合同,目的是為了實現商業用途,但是林先生交付的租賃物中,地下停車位不具備商業用途,不符合合同約定的用途,這紙合同屬于可撤銷合同。根據合同法規定,其實李女士從合同簽訂之日起一年內就可以行使撤銷權。但同時合同法也規定,具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權,撤銷權消滅。

　　法院認為,李女士擅自改變15個停車位使用功能并進行裝修,明顯存在重大過錯,裝修后又無法通過規劃建設、商業經營等行政審批導致不能正常經營,所造成的損失應當自行承擔。林先生明知停車位屬于人防工程作為商業功能予以租賃,其也存在過錯,雙方都應當承擔各自應負的民事責任。據此,該案經法官釋明法理后,雙方當事人簽訂了上述調解協議。