【案情】宣威市乙地產公司建房后，將房屋包給宣威市甲地產公司代為銷售。2013年9月，陸先生以107萬元的價格向甲地產公司購買一套商鋪，雙方簽訂了房屋訂購協議，甲地產公司收取了陸先生的購房款。同年12月，陸先生與乙地產公司簽訂了商品房購銷合同，合同內容與前述訂購協議一致，但合同中約定了商品房面積差價款的計算方法。乙地產公司向陸先生交付了商鋪，并辦理了不動產產權證。

隨后，陸先生發現，商鋪的產權登記建筑面積比合同約定的參考建筑面積少了3.4平方米，對應面積差價為47000元。2023年3月，陸先生找到乙地產公司，雙方簽訂和解協議，由乙地產公司支付陸先生面積差價款19000元。

陸先生認為，其沒有得到充分賠償，剩余款項27000元應由甲地產公司支付。今年3月，陸先生向宣威市人民法院提起訴訟，請求判決甲地產公司支付面積差價款27000元。甲地產公司則認為，商品房購銷合同由陸先生與乙地產公司簽訂，陸先生起訴的面積差價款應該由乙地產公司支付，陸先生不應當向甲地產公司主張權利。

法院經審理認為，預約合同與本約合同應在相同當事人之間訂立，如果合同內容、合同當事人發生變化，則屬于合同的變更和轉讓。陸先生與甲地產公司簽訂了房屋訂購協議，甲地產公司收取了購房款，但雙方后續沒有簽訂商品房購銷合同，而是由陸先生與乙地產公司簽訂正式的商品房銷售合同，陸先生并未同意甲地產公司將合同權利義務概括轉讓給乙地產公司，甲地產公司所實施的行為存在履行瑕疵。因乙地產公司已經完成交房義務，兩家公司的行為可不定性為欺詐。

【釋法】本案中，甲地產公司并未向陸先生披露包銷信息，也沒有以乙地產公司的名義向陸先生出售商鋪；兩家公司訂立的包銷協議不能約束陸先生。客觀上，兩家公司就同一商鋪買賣合同的履行均存在違約事實，兩家公司都應向陸先生承擔連帶責任。

因陸先生與乙地產公司已就乙地產公司應承擔的責任達成和解協議，相對于陸先生而言，是通過意定方式將連帶債務劃分為按份債務，已履行債務的債務人不再對其他債務人未履行的債務承擔責任，本案可僅就陸先生與甲地產公司之間存在的糾紛進行處理。

近日，法院判決由甲地產公司向陸先生支付面積差價款27000元。

（來源：《云南法制報》 記者 甘仕恩 通訊員 董錦）